【大河财立方 记者 朱娟 徐兵 陈玉静】关于存量房贷利率，央行再次释放重磅信号。

8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。其中，在支持房地产市场平稳健康发展方面，会议指出，落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

这是潘功胜升任央行行长后首次召开的“半年工作会议”。在业内人士看来，此次会议明确了下半年房地产金融相关工作内容，指导性强，也和近期各地即将出台的房地产政策形成了非常好的协同效应。

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有序调整存量房贷利率

从去年以来，关于调整存量房贷利率的呼声就居高不下。

此前，在7月14日国新办举行的2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜明确表示，支持和鼓励银行与借款人协商变更合同或置换存量房贷，以降低老百姓的房贷压力。

此次是央行半个月内第二次针对存量房贷利率调整的公开表态，且从表述上看，由过去的“支持”和“鼓励”，变成了现在的“指导”。

易居研究院研究总监严跃进向大河财立方记者介绍，这意味着政策改革进入到实操层面，也意味着一些银行在实操中可能有困惑，需要央行来定调。下半年调整存量房贷利率是房地产领域非常重大的一件事，从金融风险角度看，有助于减少房贷违约的风险；从购房者来说，每个月还月供可以减少，真正实现减负。

此次会议还提及了调整存量房贷利率的基本原则，即“依法”和“有序”。“从依法的角度看，主要是要从合同规定以及信贷工作等角度进行；从有序的角度看，主要是指此类工作调整涉及方方面面，要设定有序机制，协调好各方利益。”严跃进说。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对大河财立方记者表示，央行这一表态，意味着政策顺应民意，顺应扩内需促消费的大背景。但同时也要有序推进这项工作，避免无序竞争导致市场预期发生大幅度波动，造成金融机构利差快速收窄进而影响其盈利水平，从而对金融机构支持国家发展战略和发展公共金融造成一定的影响。

如何促进存量房贷利率有序降低？光大证券固收研究首席分析师张旭接受大河财立方记者采访时表示，人民银行可以给予一些政策激励。例如，人民银行可设立结构性货币政策工具，对于商业银行符合条件的降息，按实际降息金额给予等额或部分的资金激励。再如，人民银行也可以对降息达到要求的商业银行给予定向降准支持。

东方金诚首席宏观分析师王青对大河财立方记者说，预计存量房贷利率下调有望在三季度启动。“为维护房贷市场秩序，如果采用贷款置换方式有可能将限于本行，不会鼓励跨行‘转按揭’。目前最大的不确定性是利率下调幅度，我们判断总体上有可能在0.5至1.0个百分点。”

“个人住房贷款在金融机构各项贷款中的占比较高，房产更是老百姓最重要的财产之一，因此对于存量房贷利率的调整事关重大。”张旭认为，应在维护银行支持实体经济的能力和可持续性的同时，更加充分地体现出金融工作的人民性，把老百姓的事情办好。

引导个人住房贷款利率和首付比例下行

下调房贷利率和降首付，是降低居民购房门槛和购房成本的重要举措。

此次会议指出，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

严跃进表示，这说明降首付降房贷利率依然是下半年刺激购房方面的重要政策，也意味着此类政策继续落实的空间依然很大。

李宇嘉称，央行此类表态意味着近期市场上关于调整房地产金融政策的猜测有很大概率的落地性。“包括‘认房不认贷’，特别是在热点城市有贷款记录，但不拥有住房的居民家庭，再次购买住房是可以享受首套房优惠的。”

根据中指研究院数据显示，2023以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下。根据监测，7月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点，大幅降低了居民购房成本。但同时，当前仍有约20城首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房贷利率仍采取5年期以上LPR加点，未来政策优化空间较大。

王青判断，下半年5年期以上LPR报价有可能单独下调。同时，在首套房贷利率灵活调整机制建立后，下半年也不排除建立二套房贷利率灵活调整机制的可能。

加大对城中村改造等金融支持力度

此次会议指出，落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

中指研究院指数事业部总经理曹晶晶对大河财立方记者表示，央行及国家外汇管理局提出落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，有利于稳定市场预期，缓解企业流动性压力。在房地产销售未实现企稳回升之前，加大房企融资支持至关重要。

“会议提出加大对住房租赁、城中村改造和保障性住房建设的金融支持力度，与近期中央及多个部门定调一致，其中城中村改造的金融支持也决定着各地的改造模式和改造进度推进。”曹晶晶说。

今年以来，中央高级别会议多次提及城中村改造问题。7月24日召开的中央政治局会议强调，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。7月28日，超大特大城市稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在北京召开。

严跃进表示，央行首次提及对城中村改造的金融支持内容，有助于引导后续各金融部门积极调整金融产品和服务中心，积极推动城中村改造工作。

“综合考虑专项债加快发行、银行稳定负债成本、城中村改造、保障房建设等方面，预计接下来央行有望通过降准、MLF（中期借款便利）、PSL（抵押补充贷款）等工具，加强经济逆周期调节，更好地平衡多个经济目标，兼顾内外均衡。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对大河财立方记者表示。

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