时隔54天，今年深圳的第二轮土拍即将到来。

5月24日，深圳市规划和自然资源局公布深圳市2023年第二批次拟出让居住用地项目清单，计划挂牌出让10宗地块，总用地面积24.34万平方米，总建筑面积104.85万平方米，主要分布在龙岗、龙华、光明等区域，地块具体内容将于5月25日到8月25日期间发布出让公告。

(资料图)

22年来首次供应居住用地

从地块区域分布来看，本次供应的10宗地块包括南山区1宗、宝安区1宗、龙华区2宗、光明区2宗、龙岗区3宗、深汕特别合作区1宗。

其中，位于深圳湾超级总部基地（以下简称“深超总”）的T207-0060宗地，是本批次计划出让地块中关注度最高的，该地块曾于4月26日底完成土地性质调整，由商业服务业用地变更为“二类居住用地+城市道路用地”，成为深超总核心区域唯一新增住宅用地。

公开资料显示，深超总T207-0060宗地位于南山区深湾二路与白石二道交汇处西南侧，用地面积约为3.63公顷，容积率为6，总建筑面积约为20.77万平方米。

市场消息指出，深超总片区内近22年来一直没有新增宅地入市，上一次宅地出让是在2001年，彼时出让的地块上建成的住宅项目共有两个，分别是中信红树湾、红树西岸，目前二手楼盘挂牌价约在15-20万元/平方米。

对此，深圳资深地产评论人朱罗纪表示，“我认为这次的土拍，我们会见到久违的来自全国的房企身影。也许还会像2001年那次一样，成为一场轰动全国的土拍盛宴，给低迷衰落的楼市注入一点血色。”

钛媒体APP查询资料了解到，深超总于2001年首次土拍，当年3宗地块创下22.35亿元的成交记录，自此，深圳房价开始“狂奔”。中信金融中心、万科总部大厦、招商银行总部大厦等均坐落于此。

而针对该地块4月底才完成规划调整，仅过去一个月便被摆上货架，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“调规后一个月，迅速释放到市场，目的还在于以中心区压箱底的‘靓地’来捂热土地市场，进而从源头上刺激房地产市场。此宗地交易，大概率会创造‘地王’，政府也希望由此信号激活市场信心，扭转市场的预期。”

房企开始大规模拿地？

经过长时间的“被迫冬眠”，房企开始回归招拍挂市场。

今年以来，在房企销售回暖的支撑下，部分核心城市的土拍市场开始升温，不少上市房企都表示将积极获取优质资源。

据中指研究院数据，5月10日，厦门出让3宗住宅用地共吸引144家房企参与竞拍，最终实现2宗封顶触发摇号、1宗底价成交的成绩。

尽管房企拿地意愿修复，但钛媒体APP发现，城市与城市之间、央国企和民营房企之间的差距仍然很大。

譬如于4月18日进行的上海首轮土拍，拿地主力依旧是央国企，成交的19宗地中有八成地块被国央企竞得。在5月23日完成无锡第二轮集中土拍中，出让的5宗地均以底价成交，并且地方城投托底的现象依旧。

当然，民营房企拿地积极性也在提升，在4月25日进行的杭州第三轮集中土拍中，挂牌的12宗地块有10宗由民企竞得，民企拿地总金额142.1亿元，占比高达85%。同样是杭州，在5月23日完成的第四轮集中供地上，出让的9宗地块均被民营房企竞得。

可以发现，类似上海、杭州、厦门这类一线或强二线城市，房企拿地的积极性都较高，但一些能级相对较弱的二线城市的土拍，其影响力和表现就会差很多。

对于这样的分化情况，易居研究院研究总监严跃进表示，随着销售端数据的改善，房企资金状况实际上有所改善。虽然目前资金状况不能说恢复到多好的水平，但趋势向好，客观上会增强房企拿地的动力。此外，深圳等城市属于非常安全和高能级的城市，企业近期要冷静思考投资拿地的策略。原因在于，目前房企的拿地策略高度趋同，防范“扑空”等问题出现。

同时，朱罗纪亦分析到，当前城市卖地要拿出最好的土块来。因为行业下行，不少开发商忙着降薪裁员还贷款，对投资质量的要求变得极其苛刻，不是极好的项目，根本不会动心思。

另结合国家统计局公布的4月新房销售速度来看，前期积累的刚需释放完毕，市场整体供求均迎来“拐点”，增长动能转弱，城市分化也会愈加明显，影响传导下，不同城市之间的土地市场分化现象短期内还将延续。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）