读创/深圳商报记者 马强

(相关资料图)

风乍起，吹皱楼市春水！8月3日晚，郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“郑州15条”），引起市场广泛关注。

记者注意到，继管理层提出“调整优化房地产政策”以来，要说全国出台相关系统政策的城市首个城市，其实是合肥而非郑州，但就力度和影响力而言，“郑州15条”要大的多，在此次“郑州15条”中，郑州首提“认房不认贷”、首提降存量房贷利率、首提城中村改造的货币化安置等，引起了市场的高度重视和多重解读。

也正因此，对于此次“郑州15条”的信号意义，市场人士给予高度评价。据媒体报道，易居研究院研究总监严跃进就此表示，对比合肥政策，可以认为郑州是真正打响了第一枪。原因是，合肥的政策涉及直接购房方面的政策还不多，更具有综合性色彩。从郑州15条内容看，至少有11条是和购房直接相关的，所以，从目前购房者最关心的购房问题理解，郑州其实打响了“调整优化房地产政策”的第一枪。这一枪也标志着购房政策放松和支持动作全面铺开，信号意义和示范效应极强，或意味着新一轮政策宽松期正式开启。

▍郑州打响多个楼市宽松多个“第一枪”

值得关注的是，郑州是住建部提出个人住房贷款“认房不用认贷”后，首个明确表态的城市。本次“郑州15条”的第五条提出：落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求。该条明确落实“认房不认贷”，这是全国首个在系统文件中提及“认房不认贷”的政策内容。

同时，郑州是全国首个提及降存量房贷的城市。“郑州15条”中提出，“鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，郑州由此成为央行8月1日发声后，首个明确表态调整存量房贷利率的城市。

市场人士表示，尽管当前郑州库存仍维持高位，但预计“郑州15条”对郑州楼市的回暖的促进作用将逐步释放，后续可能会有更多的特大、超大城市放开限购限贷的措施，这对于激活合理住房消费需求、提振楼市信心等都有积极作用。

政策落地方面，郑州调整存量个人住房贷款利率有实际进展吗？8月4日早间，有网友流传，有郑州购房者商业房的存量按揭利率已从5.88%降到了4.89%。不过，据证券时报报道，其记者联系中行、工行等多家银行在郑州的营业网点工作人员，均表示目前尚未有相关贷款政策调整通知。不过，采访中郑州行业人士多认为，此番郑州率先明确“认房不用认贷”、调整存量房贷利率等政策方向，有望刺激当地楼市回暖。

▍郑州还是“城改货币化”特大城市第一城？

值得注意的是，有坊间业内人士指出，自管理层提出“超大特大城市积极稳步推进城中村改造”以来，郑州是首个正式官宣“城改货币化”的特大城市！市场在对“郑州15条”的连篇累牍的解读中，可能忽略了一个有拉动楼市需求有重要意义的一条，即其城中村改造的货币化安置。

回到“郑州15条”，第十二条规定的原文是：稳妥推进城中村改造和城市更新。城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置。未开工建设的安置房，原则上以货币化安置为主。

根据国务院于2014年下发的《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。

公开资料显示，全国共有超大城市7个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；全国特大城市14个，分别为武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连（注：为2020年数据，最新数据或有变动）。

截图来源：澎湃网

市场人士指出，2015年开始的棚改1.0版是全国性的棚改，而本轮超大特大城市的城中村改造，可以视为棚改的2.0版，只不过把“棚户区改造”换成了“城中村改造”。

众所周知，超大、特大城中村深度改造难以推进的最大原因是，居民改造意愿差别大、开发成本高、补偿安置成本高，而且，很多城中村住房产权相对混乱。也正因此，市场分析人士认为，此次超大特大城市的城中村改造的最大看点之一是，其改造的力度和深度如何？到底有多少房子会推倒重建？若其中拆迁的比重较大，是以“货币化补偿为主”，还是“房屋安置”为主？

当然，上述21个超大、特大城市的城中村情况不同，其改造模式并可能各各不同。分析人士认为，若以货币化补偿为主，这对楼市的刺激效应无疑更直接、更猛烈；若以房换房，对楼市的刺激小些，但也有助于新房去库存。

分析人士认为，从“郑州15条”中第十二条规定看，货币化补偿在郑州的城中村改造中可能占相当比重，这意味着，相关改造可能产生较多拆迁户、可能会造富一批人，创造出较多新的购房需求。当然，也更有助于更好地推进郑州的城市化。

二级市场上，近期表现不俗的房地产板块以及深基、沪基房地产ETF今日均走出冲高回落走势。有券商指出，当前，房地产行业政策持续放松，销售持续探底，板块估值较低，后市仍可跟踪关注。

附：“郑州15条”主要内容摘要

一、支持青年人才在郑安居。毕业3年以内来郑新就业青年人才，凡即日起至2023年12月31日期间在郑首次购买新建商品住房并完成契税缴纳的（以购房合同网签时间为准），在享受原有青年人才购房补贴的基础上，由开发区、区县（市）再按照100%的比例给予购房契税补贴。

二、实施多子女家庭购房补贴政策。符合国家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭，凡即日起至2023年12月31日期间在郑购买新建商品住房并完成契税缴纳的（以购房合同网签时间为准），由开发区、区县（市）财政一次性给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元货币补贴。

三、实施购房契税补贴政策。凡即日起至2023年12月31日期间在郑购买新建商品住房并完成契税缴纳的（以购房合同网签时间为准，不限户籍），各开发区、各区县（市）可依据实际情况，给予一定比例的购房契税补贴，以货币形式一次性发放。

四、满足改善性住房需求。购买改善性住房的，其原有住房暂停执行郑政办〔2017〕58号文“在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日不满3年的不得上市转让”的规定。

五、做好金融信贷支持。落实新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，结合评估情况及时调整我市新发放首套住房商业贷款利率下限。落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求。

六、加大公积金支持力度。适时出台住房公积金提取和贷款支持政策，对生育二孩及以上且有一名未成年子女的家庭、首次使用公积金贷款购买改善性住房的家庭，在提取住房公积金和申请住房公积金贷款时，实施差异化倾斜支持政策。

七、降低住房交易税费。2022年10月1日至2023年12月31日，出售自有住房后1年内重新购买住房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

八、稳定住房消费预期。鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，稳定居民消费预期。

九、推进商品房现房销售。稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好郑东新区和惠济区各一个试点项目。

十、提升商品住房品质。加大低密度、高品质商品住宅用地供应，推广立体生态建筑建设，促进住房建设集约化、配套化、精细化、绿色化发展，全面提升新建商品住房品质。

十一、加快推进租购并举。积极培育专业化、规模化住房租赁企业，通过新建、改建、盘活存量等多种方式，多渠道筹集住房租赁房源，构建多层次长租房供应体系。积极引导国有平台公司和社会资本作为投资主体，购买符合条件的存量房屋用作保障性租赁住房、人才公寓。

十二、稳妥推进城中村改造和城市更新。城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置。未开工建设的安置房，原则上以货币化安置为主。

十三、规范二手房交易居间服务。严格落实经纪机构明码标价制度，严禁操纵经纪服务收费。加快房产超市建设，创建公开透明市场环境，鼓励房地产经纪机构提供一站式服务、一次性收费。

十四、落实土地款分期缴纳优惠政策。在土地招拍挂活动中，增加银行保函（见索即付型）作为竞买人参加土地竞买的履约保证方式。按照优惠政策分期交纳土地款的开发项目，已缴纳不低于50%的土地出让金，未取得土地不动产权证书前，可先申请容缺办理建设工程规划许可手续；参照郑政会纪〔2022〕13号有关要求，可申请容缺办理建筑工程施工许可手续，质量安全提前介入监督。

十五、试行地下停车位办理预售。房地产开发项目非人防工程地下停车位、车库整体验收合格的，可与商品房同步办理预售许可证。

审读：谭录岗

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